Как купить виллу на Бали иностранцу: по шагам

Иностранец может купить на Бали виллу, но не землю под ней в полную собственность. Покупается право, у которого есть срок. Отсюда и порядок действий: решить, на каком праве вы будете владеть, проверить застройщика и землю, а потом подписывать договор и платить частями.

Что иностранец может оформить на Бали по закону?

Полная собственность на землю, Hak Milik, по статье 21(1) аграрного закона 1960 года есть только у граждан Индонезии. У иностранца три законных варианта.

Вариант	На кого оформлено	Срок
Аренда (Hak Sewa)	На вас, по договору с собственником земли	Сколько записано в договоре
Hak Pakai, право пользования	На вас, только под жилье	30 + 20 + 30 лет на государственной земле
HGB, право застройки	На вашу компанию с иностранным капиталом (PT PMA)	30 + 20 + 30 лет на государственной земле

Чаще всего на Бали покупают именно аренду: в 2024 году Терье Нильсен, сооснователь консалтинговой компании Seven Stones Indonesia, оценил для The Jakarta Post ее долю «вероятно, в 75-80% рынка». Аренда — это договор, а не право на землю, поэтому срок и продление зависят только от того, что вы подпишете, пишут юристы Nusantara Legal Partnership в обзоре для Legal 500.

Hak Pakai регистрируют на ваше имя. Постановление правительства № 18 от 2021 года называет иностранцев среди тех, кому его выдают, требует иммиграционных документов и ограничивает жилье иностранцев минимальной ценой, площадью участка, числом участков и жилым назначением. На Бали дом должен стоить не меньше 5 млрд рупий, так установило решение министра 2022 года.

Право застройки HGB может получить компания PT PMA. С 2 октября 2025 года ей нужен оплаченный капитал не меньше 2,5 млрд рупий, а отчет об инвестициях она сдает каждый квартал, пишет юрфирма HBT.

Оформить землю на знакомого индонезийца не получится. По статье 26(2) аграрного закона сделка, которая должна передать собственность иностранцу, ничтожна, а земля отходит государству. Уплаченные деньги при этом вернуть нельзя, объясняет юрфирма Nelwan Law. Все варианты подробно сравниваем в статье лизхолд или фрихолд на Бали.

Брать виллу на стадии строительства или готовую?

Строящиеся виллы продают до завершения, поэтому они дешевле, но есть риск, что застройщик или подрядчик их так и не достроит, писала в 2024 году в The Jakarta Post журналистка Аде Мардияти. Нильсен сказал ей, что на рынке «очень много проектов, которые так и не достроили». Готовую виллу можно осмотреть до оплаты. В любом случае по закону о зданиях пользоваться зданием можно только после того, как оно получит SLF, свидетельство о пригодности к эксплуатации.

Как проверить застройщика и землю?

Найдите компанию по названию на ahu.go.id, в государственном реестре компаний. Договор, согласование строительства и счет, на который вы платите, должны принадлежать одной и той же компании.

Требуйте показать подлинный сертификат на землю, как советует памятка покупателю от The Jakarta Post, а если застройщик сам арендует участок, то и его договор аренды с собственником. Прежде чем составить акт о передаче или обременении участка, PPAT, чиновник, который оформляет сделки с землей, обязан сверить сертификат с данными земельной службы, с 2021 года в электронном виде. Попросите своего нотариуса сделать эту проверку до того, как заплатите больше брони. В приложении земельного министерства GISTARU видны правила зонирования из детальных планов территорий (RDTR). В согласовании строительства (PBG) записано назначение здания, а чтобы его сменить, нужно новое согласование. Это важно, если виллу вы собираетесь сдавать гостям.

В той же памятке есть и такое правило: работайте со своим нотариусом или юристом, а не с тем, кого привел застройщик. Остальные проверки описаны в статье как проверить застройщика на Бали.

Что должно быть в договоре и когда вносить задаток?

Продажу строящегося жилья регулирует постановление правительства № 12 от 2021 года. Застройщик, который берет деньги на этапе продаж, обязан назвать сроки стройки, подписания предварительного договора купли-продажи (PPJB), а также акта купли-продажи и передачи объекта. Если он сорвал срок стройки или PPJB, покупатель может отказаться от сделки и получает все платежи обратно в течение 30 календарных дней. PPJB можно подписать, только когда определены статус земли, предмет договора, PBG, дороги и коммуникации и готово не меньше 20% стройки. На изучение PPJB у покупателя есть минимум 7 рабочих дней.

Эти правила написаны для домов и квартир, которые продают в собственность, а не в аренду. Если вы покупаете аренду, попросите юриста включить похожие условия в договор. Там же должны быть номер сертификата на землю, срок, цена продления, ваше право сдавать в субаренду и перепродать аренду и то, что будет с домом в конце срока.

Как платить?

Пока условия для PPJB не выполнены, постановление № 12 запрещает застройщику брать больше 80% цены. Платите за этапы, которые можно проверить, и оставляйте часть цены до передачи виллы и получения SLF. Аренду нельзя заложить банку: закон 1996 года о залоге земли перечисляет права, которые можно заложить, и аренды среди них нет. Графики платежей и возврат денег разбираем в статье рассрочка от застройщика на Бали.

Какие налоги и сборы платить при покупке?

Покупатель Hak Pakai или HGB платит BPHTB, пошлину за приобретение прав на землю. В округе Бадунг она составляет 5% по налоговому постановлению округа 2023 года. Ее считают от цены сделки или от кадастровой стоимости (NJOP), смотря что выше, за вычетом 80 млн рупий при первом приобретении в округе. Продавец платит окончательный налог на доход 2,5%, а PPAT может взять не больше 1% от цены в акте. Чистая аренда не входит в шесть прав, при получении которых платят BPHTB.

НДС появляется, если продавец зарегистрирован как плательщик НДС: фактически это 11%, а для жилья от 30 млрд рупий 12%. Продавец без такой регистрации НДС не начисляет. Примеры расчета и льгота по НДС на новое жилье в 2026 году описаны в статье налоги и сборы при покупке недвижимости на Бали.

Как проходит передача виллы?

Когда продается зарегистрированное право, оно переходит к покупателю в момент подписания акта купли-продажи (AJB) у PPAT. После этого PPAT в течение 7 рабочих дней регистрирует переход в земельной службе, пишут авторы обзора Legal 500. BPHTB нужно заплатить до подписания AJB или в день подписания. Что бы вы ни покупали, осмотрите виллу и посмотрите SLF до последнего платежа.

Сколько стоит содержать виллу и можно ли ее сдавать?

Ежегодный налог на землю и строения, PBB, не может быть выше 0,5%. В Бадунге с 2017 года от него освобождены жилые дома местных жителей и земля, которую не используют в коммерческих целях, говорила в 2025 году глава налогового управления округа. Для виллы под сдачу, по словам Нильсена, управляющая компания забирает 20% валовой выручки после того, как площадка бронирования возьмет свои 15-17%, и «вы уже потеряли 37 процентов» еще до расходов на персонал и коммунальные услуги. Кроме того, Бадунг берет 10% налога с гостиничных услуг, и виллы в его постановлении названы прямо.

Жилье, которое продается через площадки бронирования, должно иметь лицензию, и министерство туризма собирается это проверять. Закон об инвестициях обязывает иностранных инвесторов работать через индонезийскую компанию, но 1 октября 2026 года глава управления по инвестициям и лицензиям Бали заявил, что таким компаниям на острове нельзя использовать код деятельности для вилл: в этой сфере провинция отдает приоритет малому местному бизнесу. Об этом сообщило издание detikBali. Расходы разобраны в статье сколько стоит содержать виллу на Бали, а лицензии и управляющие в статье как сдавать виллу, если вы живете за границей.

Вопросы и ответы

Можно ли купить виллу на Бали по туристической визе?

Аренду подписать можно. Для Hak Pakai постановление № 18 требует иммиграционных документов, и юрфирма Atyanto Law понимает под ними визу, паспорт или вид на жительство. Правила 2015 года, которые оно отменило, требовали разрешения на пребывание. При этом иностранец в постановлении определен как человек, чье пребывание приносит Индонезии пользу или который ведет там бизнес, работает или инвестирует. Поэтому спросите нотариуса, как это требование применяет земельная служба.

Что будет с арендой, если собственник продаст землю или умрет?

Аренда сохранится. Продажа не прекращает уже заключенную аренду, если в самом договоре не сказано иное (статья 1576 Гражданского кодекса), а смерть любой из сторон не прекращает аренду (статья 1575).

Правила и цифры в статье действуют на октябрь 2026 года. До задатка покажите сертификат на землю и договор независимому нотариусу и юристу.

Sunny Development Group — застройщик на Бали. На острове компания сдала 10 проектов, девять из них в Северной Куте (Чангу, Тибубененг и Керобокан), еще три в работе. Арендой в ее проектах управляет собственная управляющая компания или компании-партнеры, а работу на рынке компания отсчитывает с 2011 года.