Сколько стоит содержать виллу на Бали в год

У виллы, которую сдают гостям, два вида расходов. Одни считаются долей от каждого бронирования и уменьшаются, когда вилла пустует. Другие приходят каждый месяц в любом случае: персонал, электричество, налог на землю, ремонт. В бюджете нужны и те и другие, и именно вторые решают, каким окажется слабый месяц.

Сколько забирают площадки бронирования?

У Airbnb две схемы комиссии. При раздельной большинство хозяев платят 3%, а гость отдельно платит сервисный сбор от 14,1% до 16,5% суммы бронирования. При единой вся комиссия удерживается из выплаты хозяину: большинство платят 15,5%, остальные обычно от 14% до 16%. Для части хозяев единая схема обязательна, в том числе для тех, кто ведет объявления через программы управления недвижимостью. Если ваш управляющий работает через такую программу, рассчитывайте на единую схему.

Booking.com берет комиссию, которая зависит от страны и типа жилья. В среднем по миру это 15%, сообщает сама компания.

С бронирований через эти площадки закладывайте около 15% от суммы, если ваше объявление не осталось на раздельной схеме Airbnb.

Сколько берет управляющая компания?

Владельцу, который живет в другой стране, нужен кто-то на острове, и управляющие компании обычно берут процент. Уточните, от чего он считается: от всех бронирований, от выручки после комиссий площадок или от прибыли после расходов. База значит не меньше, чем сама ставка.

Терье Нильсен, сооснователь Seven Stones Indonesia, компании, которая консультирует иностранных инвесторов, разложил эту арифметику для The Jakarta Post в 2024 году. Управляющая компания «сразу заберет 20 процентов» валовой выручки, сказал он, и это после того, как площадка возьмет «15-17 процентов». «То есть вы уже потеряли 37 процентов, еще до операционных расходов, коммуникаций, зарплат и всего остального».

Спросите, что входит в процент, в частности включены ли персонал, уборка и белье или их выставляют вам сверху. И попросите образец ежемесячного отчета для собственника до подписания договора.

Во что обходится персонал?

Если сотрудники оформлены на вас или управляющий перевыставляет вам их стоимость, нижнюю границу задает трудовое право. Минимальная зарплата в округе Бадунг, куда входит Чангу, на 2026 год составляет 3 791 002,57 рупии в месяц по решению губернатора Бали. Это самый высокий минимум на острове.

Сверх зарплаты работодатель платит взносы на социальное страхование: от 0,24% до 1,74% на страхование от несчастных случаев, 0,3% на случай смерти, 3,7% в накопительный фонд, 4% на медицину и 2% в пенсионный фонд, по данным налогового справочника PwC по Индонезии. Свою, меньшую часть сотрудник платит сам через удержания из зарплаты. Работнику со стажем от 12 месяцев положена и выплата к религиозному празднику (THR) в размере месячной зарплаты.

В сумме один сотрудник на полную ставку с минимальной зарплатой Бадунга обходится работодателю примерно в 54 млн рупий в год: 12 зарплат, праздничная выплата и взносы примерно 10-12% от зарплаты, без сверхурочных и премий. Работодатель обязан обеспечить, чтобы персонал был застрахован в этих программах, пишет PwC, поэтому попросите у управляющего подтверждение, что команда оформлена.

Сколько стоит электричество?

Тарифы PLN правительство пересматривает раз в квартал. На 1 октября 2026 года изменений на последний квартал не объявили, и действовали прежние ставки, сообщил Kompas. Бытовые подключения от 3500 ВА платят 1699,53 рупии за кВт·ч. Коммерческие подключения от 6600 ВА до 200 кВА, тариф B-2, платят 1444,70 рупии.

Счет зависит от потребления виллы. Для ориентира: каждые 1000 кВт·ч обходятся примерно в 1,7 млн рупий по бытовому тарифу и примерно в 1,44 млн рупий по коммерческому.

Вода, интернет, газ и химия для бассейна идут сверху. Их стоимость зависит от виллы и поставщика, поэтому попросите управляющего показывать каждую статью отдельной строкой в ежемесячном отчете.

Сколько уходит на налог на землю и на деревню?

Ежегодный налог на землю и строения, PBB, по закону о региональных налогах 2022 года не превышает 0,5% и считается от 20-100% официальной стоимости объекта (NJOP). Бадунг с 2017 года освободил от налога жилые дома и землю, которые не используются в коммерции. Вилла, которую сдают гостям, — это бизнес. К тому же в 2024 году округ впервые с 2020 года обновил официальную стоимость в Куте, Северной Куте и Южной Куте, так что ваш счет может сильно отличаться от того, что платил продавец.

Традиционные деревни устанавливают собственные правила, они называются перарем, и взносы в разных деревнях разные. Например, в традиционной деревне Денпасар по перарем 2022 года жители не из местной общины платят 20 тысяч рупий в месяц с семьи и 1 млн рупий один раз, когда строятся, писал IDN Times. Спросите у продавца или управляющего, сколько ваш банджар берет с виллы, которую сдают гостям, и оплачены ли прошлые взносы.

Сколько откладывать на ремонт?

Отели откладывают фиксированную долю выручки на замену мебели, оборудования и техники. В статье 2003 года Стивен Рашмор из консалтинговой компании HVS, которая работает с гостиничным бизнесом, назвал отраслевую норму: 4-5% выручки. Крупные системы, водопровод, электрика и кондиционеры, в этот резерв не входят, и на них, по его оценке, нужно еще 1-3%.

Вилла меньше отеля, но логика та же. Без резерва крупный ремонт оплачивается из того, что принес конкретный месяц.

На какую загрузку закладываться?

В ежемесячной сводке статистического управления Бали нет отдельной цифры по виллам. В июле 2026 года загрузка отелей со звездами на Бали была 67,29%, а у отелей без звезд и прочего жилья 42,53%. Терье Нильсен говорил The Jakarta Post, что за цифрами загрузки и доходности, которые называют агенты по виллам, стоит «не так много твердых данных».

Стройте бюджет на осторожной загрузке и проверьте, что постоянные расходы покрываются в слабый месяц, а не только в июле.

Вопросы и ответы

Кто платит персоналу, собственник или управляющая компания?

Зависит от договора. В любом случае расход дойдет до вас, строкой в отчете или внутри процента. Проверьте, что работодатель оформляет команду в социальное страхование и платит праздничную выплату.

Налог на гостиничные услуги 10% уменьшает мой доход?

Бадунг берет 10% с гостиничных услуг, и в его правилах о региональных налогах прямо названы виллы и частные дома, которые используются как гостиница. Уменьшит ли налог ваш доход, зависит от того, включен ли он в цены на площадках, поэтому спросите управляющего, как это устроено.

Какой тариф на электричество у виллы?

Тот, по которому PLN зарегистрировала подключение. На октябрь 2026 года коммерческие подключения от 6600 ВА до 200 кВА платят 1444,70 рупии за кВт·ч, а бытовые от 3500 ВА 1699,53 рупии. Уточните у застройщика, какой тариф у вашего подключения.

Сколько оставлять на ремонт?

Гостиничный ориентир HVS: 4-5% выручки на мебель и оборудование и еще 1-3% на крупные системы. Держать хотя бы первую часть на отдельном счете для виллы разумно.

Зарплаты и тарифы меняются каждый год или квартал, цифры выше приведены на октябрь 2026 года. Перед подписанием договора управления попросите юриста проверить, кто за что платит.

Арендой в проектах Sunny Development Group занимается либо собственная управляющая компания, либо компании-партнеры. Работу на рынке компания отсчитывает с 2011 года.