Налоги и сборы при покупке недвижимости на Бали

Цена в презентации редко бывает итоговой. К ней добавляются региональная пошлина, иногда НДС, услуги нотариуса, а потом ежегодный налог на землю. Сколько именно, зависит в первую очередь от того, что вы покупаете: зарегистрированное право на землю (Hak Pakai, HGB, квартира с правом собственности) или аренду.

Цифры ниже действуют на октябрь 2026 года. Часть из них устанавливает округ, поэтому в Бадунге (Чангу, Семиньяк, Улувату) они могут отличаться от Гианьяра или Табанана.

Что платит покупатель при переходе права?

Главный налог покупателя — BPHTB, пошлина за приобретение прав на землю и здания. По закону о региональных финансах 2022 года ставка не выше 5%, и Бадунг по своему постановлению № 7 от 2023 года берет полные 5%. Платит покупатель, и заплатить нужно до подписания акта купли-продажи (AJB) или в день подписания.

Базой служит цена сделки. Если цена в акте ниже кадастровой оценки участка (NJOP), берут NJOP. Из базы вычитают необлагаемый минимум. Закон устанавливает его не ниже 80 млн рупий, а конкретную сумму определяет каждый округ.

BPHTB берут при получении шести видов прав: Hak Milik, Hak Guna Usaha, HGB, Hak Pakai, собственности на квартиру и права управления. Иностранец, который покупает дом на Hak Pakai, и компания, которая покупает землю на HGB, его платят.

Есть ли НДС на новую виллу?

Есть, если продавец зарегистрирован как плательщик НДС, а большинство застройщиков зарегистрированы. Частное лицо без такой регистрации НДС при продаже не начисляет, какой бы ни была цена, сказано в разъяснении на сайте налоговой службы Индонезии.

С 1 января 2025 года ставка по закону 12%, но для всего, кроме предметов роскоши, базой служат 11/12 цены, поэтому фактическая ставка остается 11%. Полные 12% применяют только к товарам, облагаемым налогом на роскошь, а для жилья это дома и квартиры дороже 30 млрд рупий. С них дополнительно берут налог на роскошь 20%.

В 2026 году государство берет на себя часть НДС на новое жилье по приказу министра финансов 90/2025. Оно оплачивает 100% НДС с той части цены, что не превышает 2 млрд рупий, если дом стоит не больше 5 млрд. Жилье должно быть новым, готовым к заселению, продаваться впервые плательщиком НДС и иметь идентификационный код в системе министерства. Акт купли-продажи или полностью оплаченный PPJB и передача объекта должны прийтись на период с 1 января по 31 декабря 2026 года. Попросите застройщика письменно подтвердить, подходит ли ваш объект.

Что платит продавец?

Продавец платит окончательный налог на доход 2,5% от суммы сделки по постановлению правительства 34/2016. Как и BPHTB, его считают от цены в акте или от NJOP, смотря что выше. Этот налог заплатите вы сами, если потом будете продавать.

Сколько берут нотариус и PPAT?

Их гонорары ограничены законом, и на практике многие берут меньше.

PPAT, чиновник, который оформляет акт купли-продажи земли, может взять не больше 1% от суммы сделки в акте, включая услуги свидетелей (постановление правительства 24/2016).
Гонорар нотариуса за другие акты, например договор аренды или PPJB, ограничен законом о нотариате: до 2,5% при сумме до 100 млн рупий, до 1,5% при сумме от 100 млн до 1 млрд, а при сумме больше 1 млрд по договоренности, но не больше 1%.

Представитель Индонезийской ассоциации нотариусов в 2023 году говорил, что на практике гонорары часто ниже этих пределов.

Что меняется, если я покупаю аренду?

Hak Sewa, аренда, — не земельное право и не входит в шесть прав, при получении которых платят BPHTB. Поэтому покупатель чистой аренды BPHTB не платит. Практикующие консультанты на Бали читают правила так же. Подписывайте аренду как нотариальный акт, тогда гонорар нотариуса подпадает под пределы выше.

Налог при аренде лежит на другой стороне. Собственник земли платит окончательный налог на доход 10% от всей суммы аренды (постановление правительства 34/2017), и в эту сумму входят платежи за обслуживание, если вы их платите. Если арендатор — индонезийская компания, она удерживает налог из платежа. Частный арендатор обычно ничего не удерживает, и собственник платит налог сам.

До подписания уточните, включен ли в цену НДС, если арендодатель — компания-плательщик НДС, и кто платит ежегодный налог на землю. На практике налог на землю обычно платит собственник, пишут юристы Nusantara Legal Partnership, но решает ваш договор.

Сколько придется платить каждый год?

Ежегодный налог на землю и строения, PBB, по закону 2022 года не может быть выше 0,5%. Его считают от облагаемой стоимости, это от 20% до 100% NJOP, а ставку и процент устанавливает каждый округ.

Бадунг показывает, как быстро это может меняться. В 2024 году округ обновил NJOP в Куте, Северной Куте и Южной Куте, впервые с 2020 года. В августе 2025 года депутат совета Бадунга привел пример участка в Северной Куте, где налог вырос с 28 774 рупий в 2024 году до 1 027 225 рупий в 2025-м. Глава налогового управления Бадунга объяснила, что с 2017 года округ освобождает от PBB жилые дома и некоммерческую землю жителей Бадунга. По ее словам, большая часть выросших счетов пришлась на коммерческие участки, часто бывшие жилые дома, которые стали сдавать как жилье для туристов.

Если вы сдаете виллу гостям, в Бадунге по тому же постановлению 2023 года есть еще налог 10% на гостиничные услуги, и виллы в него входят.

Сколько это выходит на практике?

Возьмем дом на Hak Pakai, купленный у застройщика за 5 млрд рупий, это минимальная цена для иностранца на Бали. Допустим, дом в Бадунге, а необлагаемый минимум 80 млн рупий.

Статья	Сумма
BPHTB: 5% от (5 млрд минус 80 млн рупий)	246 млн рупий
НДС по фактической ставке 11%, без льготы 2026 года	550 млн рупий
НДС, если льгота 2026 года действует (НДС с первых 2 млрд оплачивает государство)	330 млн рупий
Гонорар PPAT, максимум по закону 1%	до 50 млн рупий

Если вы покупаете аренду за 3 млрд рупий, BPHTB нет, а гонорар нотариуса ограничен 1%, то есть не больше 30 млн рупий.

Вопросы и ответы

Кто платит BPHTB, покупатель или продавец?

Покупатель. Продавец платит налог на доход 2,5%.

Есть ли НДС при покупке виллы на вторичном рынке?

Нет, если продавец — частное лицо без регистрации плательщиком НДС.

Можно ли указать в акте цену ниже, чтобы платить меньше?

И BPHTB, и налог продавца считают от большей из двух сумм: цены в акте или NJOP. Деньги, переданные мимо акта, нигде не зафиксированы, и это риск для вас как покупателя.

Аренда значит, что налогов нет совсем?

Нет. BPHTB вы не платите, но остается гонорар нотариуса, налог собственника 10% обычно заложен в цену, а договор может переложить на вас ежегодный налог на землю.

Налоговые правила на Бали меняются вместе с национальными законами и постановлениями каждого округа, поэтому до задатка попросите нотариуса посчитать налоги именно для вашего объекта.

Sunny Development Group сдала на Бали 10 проектов, а работу на рынке, по собственным данным, ведет с 2011 года.