Как сдавать виллу или кондо, если вы живете за границей

Если у вас вилла на Бали или кондо на Пхукете, а живете вы в другой стране, гостей заселяет, персоналу платит и с властями общается кто-то другой, а вы раз в месяц читаете отчет. Какую аренду можно вести законно, решают местные правила, поэтому их стоит прочитать до того, как выбирать управляющего.

Какой формат аренды подходит владельцу, который живет за границей?

Вариантов два. Можно сдать объект одному арендатору на месяцы или годы, а можно сдавать его посуточно туристам через управляющего.

С долгосрочной арендой проще. В Таиланде закон о гостиницах (Hotel Act) не распространяется на жилье, за которое платят помесячно или за более долгий срок. В Индонезии владелец платит с арендной платы итоговый налог 10% от всей суммы по постановлению правительства № 34 от 2017 года, а если арендатор индонезийская компания, она сама удерживает этот налог из платежа. Для владельца, который живет за границей, ставка может быть другой. Налоговая служба Индонезии относит аренду к выплатам иностранным налогоплательщикам, с которых удерживают 20% от всей суммы или налог по ставке из соглашения об избежании двойного налогообложения. Налоговое издание Ortax делает вывод, что арендная плата за виллу на Бали, которую получает иностранный налогоплательщик без постоянного представительства в Индонезии, облагается именно так, а не по ставке 10%. Какая ставка подходит вам, уточните у налогового консультанта. Агент, который находит арендатора, обычно берет от 5% до 8% от суммы договора, пишет юридическая фирма SSEK.

С посуточной арендой бумаг больше. В обеих странах для такого бизнеса нужна лицензия, а требования к тому, кто может ее получить, жесткие.

Можно ли сдавать виллу на Бали посуточно на свое имя?

Иностранцу как частному лицу нельзя. Закон об инвестициях Индонезии требует, чтобы иностранные инвестиции шли через компанию с ограниченной ответственностью по индонезийскому праву, PT PMA. С 2025 года минимальный оплаченный капитал такой компании составляет 2,5 млрд рупий, по данным юридической фирмы HBT Law.

Но на Бали и PT PMA может не хватить. 1 октября 2026 года глава управления по инвестициям и лицензиям провинции Бали сказал изданию detikBali, что иностранным компаниям на острове нельзя работать с кодом деятельности для вилл: в этой сфере провинция отдает приоритет малому местному бизнесу. По его словам, многие иностранные компании регистрируются с кодом недвижимости 6811, а готовые здания потом сдают посуточно, и провинция с этим разбирается.

Поэтому иностранному владельцу остается один рабочий вариант: местный оператор, на которого оформлена лицензия. Спросите, что это за компания, до того как что-то подписывать.

Как выглядит легальная посуточная аренда на Бали?

Компания регистрируется в OSS, государственной системе онлайн-лицензирования. Она получает идентификационный номер бизнеса (NIB) и регистрирует каждый вид деятельности под своим кодом (KBLI). Если для деятельности нужны дополнительные разрешения, PB-UMKU, компания запрашивает их в той же системе и под тем же кодом.

Министерство туризма подключает к этой системе площадки бронирования. В мае 2026 года оно сообщило, что площадки будут спрашивать у хозяев NIB, код KBLI и номер вида деятельности и сверять их с OSS. Министерство насчитало около 1600 объектов без лицензии, которые продаются через площадки, и собиралось передать площадкам их список 1 августа 2026 года. Те, кто получит лицензию в течение двух месяцев, могли остаться на площадках. По всей стране число вилл, зарегистрированных с NIB, с 31 марта 2025 года по 20 мая 2026 года выросло на 76,4%.

Код недвижимости не дает права сдавать виллу гостям. Представитель министерства сказал, что многие владельцы вилл на Бали работают с KBLI 68111, кодом операций с недвижимостью, а для приема гостей нужен код вилл 55193 и изменения в уставе компании.

Стоит сделать еще три проверки. Назначение здания записано в разрешении на строительство PBG, и для смены назначения нужно новое разрешение, так что дом, построенный как жилой, сам по себе гостевой виллой не становится. Бадунг, округ, в который входит Чангу, берет 10% налога с гостиничных услуг, и его налоговые правила прямо называют виллы и частные дома, которые работают как гостиницы. Наконец, владелец или управляющий любого жилья по запросу иммиграционной службы обязан сообщать сведения об иностранных гостях. Для этого служба использует приложение APOA, а за неисполнение грозит до трех месяцев заключения или штраф до 25 млн рупий.

Можно ли сдавать кондо на Пхукете через Airbnb?

Посуточно нельзя. Закон о гостиницах Таиланда называет гостиницей жилье, которое работает как бизнес и за плату дает путешественникам временный ночлег, и прямо исключает жилье с оплатой за месяц или дольше. За гостиницу без лицензии грозит до года тюрьмы, штраф до 20 000 батов или и то и другое, плюс до 10 000 батов за каждый день, пока нарушение продолжается.

Квартира в кондоминиуме такую лицензию получить не может. В ноябре 2023 года Земельный департамент разъяснил губернаторам провинций, что квартиры в кондоминиумах нельзя использовать под гостиничный бизнес даже с согласия других собственников, сообщила юридическая фирма Tilleke & Gibbins. Чтобы здание могло работать как гостиница, сначала нужно снять с него регистрацию кондоминиума.

Власти обещают за этим следить. После жалоб на посуточную сдачу в Бангкоке парламентский комитет и чиновники заявили, что против нарушителей будут возбуждать дела, площадки попросят удалить объявления о посуточной аренде, а юридическое лицо кондоминиума, которое знает о такой сдаче, тоже может ответить, писала Bangkok Post. Газета напомнила и о законе об иммиграции, по которому имя иностранного гостя нужно сообщить в течение 24 часов.

Для кондо остается аренда на месяц и дольше. Если вы сдаете три жилых объекта и больше, действуют еще и принятые в Таиланде в 2025 году правила о защите потребителей в жилой аренде: в договоре обязательны определенные условия, а счета нужно выставлять не позже чем за три дня до срока оплаты.

А если это вилла на Пхукете?

Небольшой объект может работать без гостиничной лицензии. С конца октября 2023 года жилье, где не больше 8 номеров и не больше 30 гостей, гостиницей не считается. Его все равно нужно зарегистрировать у уполномоченного регистратора, регистрация действует 5 лет, а оформить такой бизнес могут только граждане Таиланда, пишет консалтинговая компания PKF Thailand. Объекту побольше нужна гостиничная лицензия. Иностранному владельцу остаются аренда на месяц и дольше или оператор с лицензией.

Что записать в договор с управляющим?

В обеих странах закрепите письменно:

какая компания держит лицензию, ее номер и что будет с вашими бронированиями, если лицензию отзовут;
кто сообщает об иностранных гостях в иммиграционную службу;
кто подает отчетность и платит гостиничный налог и налог с вашего дохода от аренды, и на чье имя;
на какой счет приходят деньги, в какой валюте и в какой день вам платят;
ежемесячный отчет с каждым бронированием, каждой комиссией площадки и каждым расходом, плюс доступ к календарю бронирований на просмотр;
сколько управляющий может потратить, не спрашивая вас;
как каждая сторона может расторгнуть договор, за какой срок она предупреждает и у кого остаются объявление и отзывы.

Последний пункт важнее, чем кажется. Airbnb не переносит бронирования с одного аккаунта на другой и не передает аккаунт другому хозяину, а отзывы остаются в профиле владельца объявления. Если объявление заведено на аккаунт управляющего, отзывы уйдут вместе с ним.

Вопросы и ответы

Законна ли помесячная аренда на Пхукете без гостиничной лицензии?

Закон о гостиницах не распространяется на жилье с оплатой за месяц или дольше. Прочитайте и правила самого здания: в большинстве кондоминиумов посуточная сдача запрещена, отмечала Bangkok Post.

Может ли объявление на Бали пропасть, если у управляющего нет лицензии?

Может. Министерство туризма собиралось передавать площадкам списки объектов без лицензии, а площадки должны останавливать их продажи в течение двух месяцев после уведомления министерства.

Нужна ли лицензия для долгосрочной аренды?

На Пхукете аренда с оплатой за месяц и дольше под закон о гостиницах не подпадает. В Индонезии с арендной платы платят итоговый налог 10%, а для владельца, который живет за границей, ставка может быть 20%, как сказано выше. Нужно ли что-то еще именно для вашего договора, спросите у юриста.

Правила лицензирования в обеих странах менялись с 2023 по 2026 год, цифры выше актуальны на октябрь 2026 года. Прежде чем подписывать договор с управляющим, попросите местного юриста проверить лицензию и сам договор.

Sunny Development Group строит на Бали и на Пхукете. Арендой в ее проектах управляет собственная управляющая компания или компании-партнеры. Свое время на рынке компания отсчитывает с 2011 года.