Как иностранцу купить квартиру в кондоминиуме на Пхукете

Иностранец может купить квартиру в тайском кондоминиуме в собственность на свое имя. С землей так не выйдет: юридическая фирма Khonsu Legal называет кондоминиумы единственным видом тайской недвижимости, по-настоящему открытым для прямой покупки иностранцами. Закон о кондоминиумах 1979 года ставит почти всем покупателям два условия: в квоте для иностранцев должно оставаться место, а деньги должны прийти из-за границы в валюте.

Может ли иностранец владеть квартирой на Пхукете?

Да, в пределах квоты. Статья 19 закона называет пять категорий иностранцев, которые могут владеть квартирой, среди них обладатели постоянного вида на жительство. Почти все частные покупатели подпадают под пятую: они ввозят в Таиланд иностранную валюту.

По статье 19/2 иностранцам вместе может принадлежать не больше 49% общей площади квартир в зарегистрированном кондоминиуме, места общего пользования не в счет. Оставшейся квоты может хватить на студию в 35 кв. м, но не на угловую квартиру в 120 кв. м, предупреждает Khonsu Legal, так что спрашивайте остаток в квадратных метрах. Квоту считают по каждому зарегистрированному зданию, а не по проекту целиком. В ее пределах один иностранец может купить несколько квартир, сообщала Bangkok Post со ссылкой на Земельный департамент.

Когда земельная канцелярия проверяет квоту?

В день регистрации, а не при подписании договора. По статье 19/3 заявитель сообщает чиновнику имя покупателя и «долю площади квартир, которыми уже владеют» иностранцы, а покупатель подтверждает, что ввез валюту «в сумме не меньше цены покупаемой квартиры». Статья 19/4 разрешает регистрацию, если доля иностранцев вместе с новым покупателем не превышает 49%.

Доля меняется при перепродажах, и к дню сделки места в квоте может не остаться. Справку о квоте берите у юридического лица кондоминиума, которое управляет зданием: до задатка и еще раз за несколько дней до регистрации.

Что делать, если квота в здании заполнена?

Тогда земельная канцелярия не зарегистрирует там новую покупку иностранцем, если только продавец сам не иностранец: такая сделка долю иностранцев не меняет, пишет The Thaiger. По данным издания, такие здания сосредоточены в отдельных районах Пхукета, в центре Бангкока и в Паттайе. Других вариантов три, пишет Khonsu Legal: зарегистрированная аренда в этом здании, ожидание свободной квоты или другое здание.

Аренду жилья статья 540 Гражданского и торгового кодекса ограничивает 30 годами. В решении № 4655/2566 Верховный суд признал, что условия о сроке больше 30 лет, в том числе заранее согласованные продления, после первых 30 лет недействительны. Поэтому аренда, советует Khonsu Legal, должна стоить заметно дешевле собственности.

Как переводить деньги?

Со своего счета за границей, в иностранной валюте, которую в баты меняет тайский банк-получатель. На перевод от 50 000 долларов США банк оформляет форму валютной операции, FET. На меньшие суммы он дает уведомление о зачислении и письмо-подтверждение, которое земельная канцелярия принимает вместо формы, пишет ThaiLawOnline.

Отправляйте деньги сами, не через супруга или компанию, и не меняйте их на баты за границей. В назначении платежа укажите покупку квартиры в кондоминиуме, название проекта и номер квартиры. Если платите застройщику напрямую, форму на ваше имя выдает его банк. Оригинал сохраните: при продаже банк попросит его, прежде чем отправить деньги за границу.

Какие сборы и налоги берут при регистрации и кто их платит?

Сбор за регистрацию перехода права составляет 2% от государственной оценочной стоимости. Специальный налог на бизнес 3,3% платит продавец-компания, а также частное лицо, которое продает в течение пяти лет после покупки (есть исключения). Остальные продавцы вместо него платят гербовый сбор 0,5%. С продавца также удерживают аванс подоходного налога.

Кто что оплачивает, решает договор. При перепродаже сбор за переход обычно делят пополам, а налоги платит продавец, пишет ThaiLawOnline, но застройщики часто перекладывают весь сбор на покупателя. Льготный сбор 0,01% для жилья до 7 млн бат продлен до 30 июня 2027 года, но действует только для граждан Таиланда, сообщает Tilleke & Gibbins. Khonsu Legal советует иностранцу закладывать на свою часть расходов примерно 1-2% цены.

Сколько стоит содержать квартиру?

Взносы на общее имущество считают по площади квартиры, обычно 20-70 бат за квадратный метр в месяц. Часто их собирают за год вперед: владелец квартиры 50 кв. м при ставке 50 бат платит 30 000 бат в год. Первый покупатель новой квартиры также делает разовый взнос в фонд на капитальный ремонт, обычно 400-600 бат за квадратный метр.

Налог на землю и строения платят в апреле. Ставка для жилья — от 0,02% до 0,1% оценочной стоимости, а владелец, который живет в квартире и записан в ее домовую книгу, не платит налог с первых 50 млн бат. Если квартиру с оценкой 4 млн бат сдают, налог составит около 800 бат в год, по расчету ThaiLawOnline.

Что проверить до задатка?

Khonsu Legal советует еще до задатка проверить как минимум:

справку о квоте, сверенную с данными земельной канцелярии;
права на квартиру: кто собственник и нет ли ипотеки;
свежую справку об отсутствии долгов по взносам;
отчетность юридического лица, фонд на ремонт и долги собственников;
для строящегося дома: сданные проекты застройщика, разрешения и то, будет ли здание вообще зарегистрировано как кондоминиум.

На Пхукете последний пункт особенно важен. Собственность и квоту дает только зарегистрированный кондоминиум, а некоторые проекты, которые продают как кондо, юридически оказываются гостиничными номерами или квартирами в доходном доме, где у покупателя только права по договору, пишет фирма. Обязательного эскроу в большинстве частных сделок нет, поэтому просите в договоре бронирования срок на проверку с возвратом задатка, если найдется проблема.

Можно ли купить через тайскую компанию?

Настоящая тайская компания с реальным бизнесом может законно купить квартиру, и та войдет в тайскую долю здания, пишет Khonsu Legal. Если же тайские акционеры лишь держат акции за иностранца, это номинальная схема и уголовное преступление. При проверках 2025-2026 годов такие компании признают иностранными, а сделки отменяют.

Можно ли сдавать квартиру?

Да, помесячно и дольше. Закон о гостиницах 2004 года не считает гостиницей жилье, которое сдают с оплатой «помесячно или за более длительный срок». В циркуляре от 6 ноября 2023 года Земельный департамент разъяснил губернаторам провинций, что квартиры в кондоминиумах нельзя использовать под гостиницу, даже с согласия остальных собственников, сообщает Tilleke & Gibbins. Власти не раз повторяли, что посуточная сдача квартир незаконна, писала Bangkok Post, а штраф по закону о гостиницах доходит до 20 000 бат плюс 10 000 бат за каждый день.

Что будет с квартирой после смерти владельца?

Она переходит к наследникам, но переоформить ее можно только после того, как суд назначит управляющего наследством, а на это обычно уходит от трех до двенадцати месяцев. Квоту при этом проверяют снова, пишет Aphiwat Law. Наследник, который не подходит под статью 19 или из-за которого доля иностранцев превысила бы 49%, должен в течение 60 дней письменно уведомить земельную канцелярию и в течение года продать или иначе передать квартиру (статьи 19/5 и 19/7).

Вопросы и ответы

Нужно ли приезжать в Таиланд на сделку?

Нет. Покупку можно оформить по нотариальной доверенности, для иностранцев это обычное дело, пишет Khonsu Legal.

Квоту уже подняли до 75%?

Нет. В 2024 году кабинет министров одобрил лишь изучение идеи о квоте 75% и аренде на 99 лет. Парламент поправок не принимал, пишут и Khonsu Legal, и The Thaiger.

Цифры даны на октябрь 2026 года. До оплаты попросите независимого юриста, а не того, кого посоветовал продавец или застройщик, проверить квоту, права на квартиру и договор.

Sunny Development Group строила на Бали и на Пхукете и отсчитывает работу на рынке с 2011 года. В ее комплексе Sunny Moon в Раваи на Пхукете всего 297 апартаментов: 228 в первой очереди, то есть в первых двух зданиях, и 69 во второй.