Рассрочка от застройщика на Бали: что проверить

Рассрочка у застройщика означает, что вы платите за виллу частями, пока ее строят. Большая часть денег уходит со счета раньше, чем появляется сама вилла, поэтому защищают вас договор и график платежей.

Индонезийцы тоже часто так покупают. В обзоре Bank Indonesia по новостройкам за второй квартал 2026 года оплата наличными частями заняла 20,60% покупок по сумме, ипотека 70,05%, разовая оплата 9,35%. Обзор охватывает 18 городов, в том числе Денпасар.

Почему платят застройщику, а не берут ипотеку?

Иностранцу, который покупает виллу в долгосрочную аренду, местная ипотека обычно недоступна. Закон 1996 года о залоге земли перечисляет права на землю, которые можно заложить под кредит: Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan и некоторые виды Hak Pakai. Аренды в этом списке нет. Поэтому у большинства покупателей два варианта: заплатить сразу или частями застройщику.

Тот же обзор показывает, на что строят застройщики: 73,28% собственных средств, 17,89% банковских кредитов и 8,83% денег покупателей. Это средние цифры по 18 городам. Когда покупатели платят по мере стройки, их деньги могут составлять гораздо большую часть бюджета, поэтому спросите, чем застройщик финансирует остальное.

Как выглядит честный график платежей?

Каждый платеж должен идти за этапом стройки, который вы или ваш инженер можете проверить: фундамент, каркас, крыша, отделка. Платеж, привязанный к дате в календаре, а не к стройке, перекладывает риск задержки на вас.

Оставьте заметную часть цены на конец, к передаче объекта и после получения SLF, свидетельства о пригодности здания к эксплуатации. По закону о строительстве пользоваться зданием можно только после его получения.

Полезные цифры дают индонезийские правила о жилье, хотя они написаны для продажи домов и квартир, а не для аренды. По постановлению правительства 12/2021 застройщик, который берет деньги до предварительного договора купли-продажи (PPJB), обязан сообщить покупателю сроки стройки, подписания PPJB, подписания акта купли-продажи и передачи дома.

Сам PPJB можно подписать, только когда определены пять вещей: право на землю, что именно продается, согласование строительства PBG, дороги и коммуникации, и готово не меньше 20% стройки. Эти 20% подтверждает отчет консультанта, который ведет технический надзор. До этого застройщик не может получить с покупателя больше 80% цены.

Даже чтобы начать продажи, застройщик должен иметь поддержку стройки от банка или небанковской организации, подтвержденную письмом. Попросите его показать.

Что должно быть в договоре про деньги?

Постановление перечисляет, что обязательно входит в PPJB, от цены и порядка оплаты до передачи объекта, расторжения и разрешения споров. Для рассрочки проверьте отдельно:

на какой счет идет каждый платеж (счет должен принадлежать компании, которая подписывает договор);
что запускает каждый платеж и кто подтверждает, что этап закончен;
в какой валюте платеж и по какому курсу;
дату передачи, неустойку за каждый день просрочки и ее предел, если он есть;
что считается форс-мажором;
ваше право отказаться от сделки и срок возврата денег;
что будет, если просрочите вы.

Что будет, если стройку задержат?

До подписания PPJB постановление 12/2021 позволяет покупателю отказаться от сделки, если застройщик сорвал срок стройки или дату PPJB. Все платежи должны вернуться в течение 30 календарных дней после подписания письма об отказе, а за каждый день просрочки возврата застройщик платит 1‰ от суммы. После подписания PPJB, если сделка срывается по вине застройщика, деньги тоже возвращаются.

Гражданский кодекс добавляет несколько правил, которые важны при задержке.

Застройщик считается просрочившим после письменного требования или сразу по наступлении срока, если так написано в договоре (статья 1238). Просите такую формулировку, тогда сорванная дата работает сама по себе.

Возмещение положено, если застройщик и после этого не выполнил обязательство (статья 1243). Если договор заранее назначает сумму возмещения, вам не присудят ни больше, ни меньше этой суммы (статья 1249). Поэтому неустойка в несколько долларов в день ограничивает то, что вы сможете получить.

Застройщик ничего не должен, если работу остановил форс-мажор (статья 1245), но доказать непредвиденную причину без своей вины должен он сам (статья 1244). Прочитайте, что ваш договор называет форс-мажором. Если туда попали оформление разрешений или задержки поставщиков, оправдать опоздание будет легко.

Договор, который нарушила одна сторона, сам не прекращается. По статье 1266 расторгнуть его может только суд по требованию другой стороны, даже если в договоре есть пункт о расторжении. На практике договоры часто исключают эту статью, чтобы стороны могли разойтись без суда, пишет Hukumonline. Посмотрите, как написан ваш.

Что будет, если я не смогу заплатить очередной взнос?

По постановлению 12/2021, если вы отказываетесь от покупки до PPJB не по вине застройщика, он возвращает платежи, но может удержать не меньше 20% от них плюс уже учтенные налоги.

После подписания PPJB, если сделка срывается по вине покупателя, тот, кто заплатил не больше 10% цены, теряет всю сумму. У того, кто заплатил больше, застройщик может удержать 10% цены.

К аренде эти цифры могут не применяться, поэтому прочитайте пункты о просрочке и расторжении до первого перевода.

А если застройщик обанкротится?

Рассрочка этот риск не снимает. Пока объект не перешел к вам, он может попасть в конкурсную массу застройщика и пойти на оплату его долгов. Hukumonline пишет, что покупателей домов и квартир в таких делах относили к кредиторам без обеспечения, и ссылается на исследование Всемирного банка, по которому кредиторы в Индонезии возвращают лишь 25 процентов долга.

Недостроенные проекты на Бали уже были. Терье Нильсен, сооснователь Seven Stones Indonesia, компании, которая дает инвесторам юридические консультации и помогает выйти на рынок, в 2024 году говорил The Jakarta Post, что на рынке «очень много проектов на стадии котлована, которые так и не достроили». По его словам, бывает, что подрядчик не справляется с деньгами и разоряется или просто уходит.

Своих правил об эскроу в земельном праве Индонезии нет. Исследование 2025 года в индонезийском юридическом журнале Fundamental показало, что эскроу для недвижимости описан только в правилах Bank Indonesia 2018 года, а в правилах о переходе прав на землю его нет. На практике защищает другое: платить только за готовые этапы и оставлять заметную часть цены до передачи.

Вопросы и ответы

Можно ли взять ипотеку под виллу в аренде?

Под саму аренду индонезийский банк кредит не даст. Закон 1996 года о залоге земли не включает аренду в список прав, которые можно заложить.

Возвращается ли бронь?

По постановлению 12/2021 деньги, внесенные на этапе продаж, засчитываются в цену. Если застройщик сорвал собственный график, вы получаете все обратно. Если передумали вы, застройщик может удержать не меньше 20%. Для аренды смотрите, что написано в вашем договоре.

Кто подтверждает, что этап закончен?

Для порога в 20% постановление опирается на отчет консультанта технического надзора или консультанта по управлению строительством. Просите такой отчет перед каждым платежом или наймите своего инженера.

Что делать, если застройщик хочет большую часть цены сразу?

Для домов и квартир постановление ограничивает платежи 80%, пока не выполнены условия для PPJB. Большой ранний платеж — риск, который вы берете на себя, поэтому сравните его со скидкой и с тем, что уже построено.

Правила и цифры приведены по состоянию на октябрь 2026 года. До первого перевода покажите график платежей и пункты о расторжении независимому юристу.

Sunny Development Group сдала на Бали 10 проектов, еще три в работе. Работу на рынке компания отсчитывает с 2011 года.