Как проверить застройщика на Бали до внесения задатка

Покупатели строящихся вилл на Бали редко теряют деньги из-за дизайна. Теряют, когда земля, разрешения или сама компания оказываются не такими, как в презентации. В 2024 году Терье Нильсен из консалтинговой компании Seven Stones Indonesia говорил The Jakarta Post, что на рынке «очень много недостроенных проектов». По его словам, бывало, что у подрядчика кончались деньги и он банкротился или просто исчезал.

Проверки ниже стоят копейки по сравнению с ценой виллы. Делайте их до брони, а не после подписания договора.

Компания существует и кто за ней стоит?

Индонезийские компании регистрирует Главное управление общеправового администрирования (AHU) при министерстве юстиции. Поиск компании на сайте ahu.go.id открыт для всех. По названию видно, есть ли такая компания. Последний профиль компании стоит 50 тыс. рупий, полный 500 тыс. рупий, оплата по ваучеру, документ приходит в виде файла на почту.

Сравните три названия: компанию в договоре, компанию в разрешении на строительство и компанию, на счет которой вы платите. Маркетинговый бренд на Бали часто не совпадает с юрлицом, это нормально. Три разных юрлица без объяснений — уже нет.

Кому принадлежит земля?

Попросите копию сертификата на землю. Обычно это Hak Milik (собственность гражданина Индонезии) или HGB (право застройки на компанию). Если застройщик сам арендует землю у балийской семьи, попросите и этот основной договор аренды. Проверьте, что он длится не меньше вашей аренды и разрешает субаренду.

Самостоятельно проверить сертификат сложно. В приложении земельного ведомства Sentuh Tanahku данные сертификата открываются только после активации: нужно подтвердить индонезийский идентификационный номер в земельной службе. Поэтому проверка идет через нотариуса. Прежде чем PPAT, чиновник, который оформляет сделки с землей, составит акт о передаче или обременении участка, он обязан сверить сертификат с реестрами земельной службы. С 2021 года эта сверка проходит в электронном виде. Попросите нотариуса сделать ту же проверку до любых платежей, кроме возвратной брони.

В результате смотрите на три вещи: имя собственника совпадает с тем, с кем вы имеете дело, на участке нет ипотеки и ареста, а участок на карте тот самый, который вы смотрели. Отдельно спросите застройщика, не заложены ли земля или здание в банке.

Можно ли вообще строить виллу на этом участке?

Зонирование решает, может ли здание существовать в принципе. В приложении GISTARU министерства по аграрным вопросам и территориальному планированию есть действующие планы территорий и, где он уже утвержден, детальный план (RDTR) с правилами зонирования. Проверьте, что зона разрешает то, за что вы платите, например гостиничное использование, если виллу собираетесь сдавать.

На Бали за этим теперь следят. 21 июля 2025 года власти провинции снесли 48 строений на пляже Бингин. Губернатор Ваян Костер объяснил, что они стояли без разрешений на земле, которая числится в активах округа Бадунг. После наводнений в сентябре 2025 года, в которых погибли 17 человек, Костер заявил, что продуктивные земли больше не должны переводить под отели, виллы и рестораны. Если участок еще недавно был рисовым полем, первым делом спросите нотариуса о его зоне.

Какие разрешения должен показать застройщик?

Главное — PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), согласование строительства. Оно заменило старое разрешение IMB по закону о создании рабочих мест, а детали прописаны в постановлении правительства 16/2021. PBG — это разрешение строить здание, поэтому проект, который уже строится, должен его показать. Заявки подают через государственную систему SIMBG. У зданий, разрешенных до 2021 года, может оставаться действующее IMB.

Второе — SLF (Sertifikat Laik Fungsi), сертификат пригодности здания к эксплуатации. По закону о зданиях в действующей редакции пользоваться зданием можно только после получения SLF. У недостроенного проекта его еще нет, и это нормально. Впишите получение SLF в договор как условие передачи объекта.

Попросите также NIB, идентификационный номер компании в системе лицензирования, и проверьте, что ее коды деятельности (KBLI) соответствуют тому, чем она занимается: строительству и продаже или сдаче в аренду.

Как должен быть устроен график платежей?

Индонезийские правила о жилье дают хороший ориентир. По постановлению правительства 12/2021 застройщик может подписать предварительный договор купли-продажи (PPJB) на строящийся дом, только когда определены пять вещей: статус земли, предмет договора, PBG, дороги и коммуникации, и готово не меньше 20% строительства. Пока эти условия не выполнены, застройщик не может брать больше 80% цены. На изучение PPJB у покупателя минимум 7 рабочих дней, подписывают его у нотариуса.

Если застройщик берет деньги до PPJB, он обязан дать вам график строительства, дату подписания PPJB и дату сделки и передачи объекта. Если он сорвал график строительства или дату PPJB, вы можете отказаться от покупки и получить все платежи обратно. Вернуть деньги он должен в течение 30 календарных дней после подписания письма об отказе. Дальше застройщик платит пеню 1‰ от суммы за каждый день просрочки.

Эти правила написаны для продажи домов и квартир, а иностранцы на Бали в основном покупают аренду, по оценке The Jakarta Post «вероятно, 75-80% рынка». Спросите юриста, распространяются ли правила на вашу сделку. Даже если нет, честный договор выглядит похоже. Платежи в нем привязаны к этапам, которые можно проверить: фундамент, коробка, крыша, отделка. Последний платеж остается до передачи объекта и SLF.

Что скажут сданные объекты?

Больше любой презентации. Съездите на два-три готовых проекта того же застройщика. Если получится, поговорите с владельцами и спросите, на сколько задержали сдачу. Если виллы сдаются, почитайте отзывы гостей на сайтах бронирования: они описывают здания после нескольких лет эксплуатации. Спросите, получили ли готовые проекты SLF.

Когда лучше отказаться от сделки?

Застройщик не показывает сертификат на землю, основной договор аренды или PBG.
В договоре, в разрешении и в банковских реквизитах указаны разные компании.
Вас просят платить на личный счет.
Большую часть цены нужно внести до того, как стройка реально началась.
Зона на карте GISTARU не разрешает то использование, которое вы покупаете.

Вопросы и ответы

PBG и IMB — это одно и то же?

PBG заменило IMB по закону о создании рабочих мест. IMB, выданное до изменений, действует до окончания своего срока, а новому строительству нужно PBG.

Может ли застройщик продавать виллы до окончания стройки?

Да, продажа на этапе строительства законна и распространена. Правила о жилье привязывают предварительный договор и большую часть платежей к статусу земли, PBG и готовности не меньше 20%.

Кто должен выбирать нотариуса?

Вы. Нотариус застройщика может быть вполне грамотным, но вам нужен человек, который проверяет документы в ваших интересах.

Что будет, если стройку задержат?

По постановлению 12/2021 покупатель может отказаться от сделки, если застройщик сорвал график строительства, и получить все платежи обратно. Проверьте, что в вашем договоре написано то же самое, с датами и пеней.

Правила и цифры в статье действуют на октябрь 2026 года. С 2021 года правила строительства и зонирования на Бали менялись несколько раз, поэтому до подписания покажите документы независимому нотариусу и юристу.

Sunny Development Group сдала на Бали 10 проектов, девять из них в Северной Куте (Чангу, Тибубененг и Керобокан). Работу на рынке компания отсчитывает с 2011 года.