Лизхолд или фрихолд на Бали: что может купить иностранец

Купить землю на Бали в полную собственность иностранец не может. Право собственности на землю, Hak Milik, по аграрному закону 1960 года есть только у граждан Индонезии. Ни виза, ни хитро составленный договор этого не меняют.

Иностранцы покупают право, у которого есть срок. Чаще всего это долгосрочная аренда. Тот, кто живет в Индонезии, может оформить на себя Hak Pakai, а под арендный бизнес иногда открывают компанию. Ниже разберем каждый вариант и места, где покупатели теряют деньги.

Можно ли оформить виллу на себя?

Можно, но только как Hak Pakai, «право пользования», и только жилой дом. Постановление правительства № 18 от 2021 года прямо называет иностранцев среди тех, кому выдают Hak Pakai на срок. На государственной земле его дают до 30 лет, потом продлевают еще до 20 и затем обновляют до 30. Отсюда «80 лет» в рекламе.

Если Hak Pakai оформлен на чужой земле со статусом Hak Milik, срок до 30 лет, а продлить его можно только новым актом с собственником земли. После первого срока все зависит от него.

Условия жесткие:

Только жилье. Постановление ограничивает жилье иностранцев минимальной ценой, площадью участка, числом участков и жилым назначением.
На Бали минимальная цена 5 млрд рупий за дом и 2 млрд рупий за квартиру, по решению министра № 1241 от 2022 года.
Один участок на человека или семью, до 2000 м², дом категории «люкс». Так пересказывает разъяснительный циркуляр юрфирма AKSET Law.
Нужны индонезийские иммиграционные документы. По правилам 2015 года это был вид на жительство, KITAS или KITAP. После постановления 2021 года формально достаточно визы, паспорта или разрешения на пребывание.
Если вы перестали подходить под условия, например уехали из Индонезии насовсем, у вас 1 год, чтобы продать или передать право. Потом оно прекращается по закону.

Hak Pakai подходит семье, которая переехала на Бали насовсем. Для виллы под посуточную сдачу туристам это плохой вариант, потому что право привязано к жилому назначению.

Что я на самом деле получаю при аренде?

При лизхолде у вас договор с собственником земли, а не право на землю. Аренда, Hak Sewa, земельным правом не считается. В обзоре Nusantara Legal Partnership для Legal 500 она описана как право пользоваться чужой землей «на чисто договорной основе». Регистрировать ее не нужно, а арендатором может быть иностранец или иностранная компания. Отдельного закона об аренде недвижимости в Индонезии нет, поэтому срок и цену продления определяет только договор.

Поэтому иностранцы чаще всего и покупают аренду: не нужны ни вид на жительство, ни компания. В статье The Jakarta Post 2024 года Терье Нильсен из консалтинговой компании Seven Stones Indonesia оценил долю аренды «вероятно, в 75-80% рынка». Виллы, которые предлагали автору статьи, продавались в аренду на 25-29 лет.

Гражданский кодекс дает арендатору две защиты. Аренда не прекращается со смертью собственника или арендатора (статья 1575). Продажа объекта не прерывает уже заключенную аренду, если в самом договоре не сказано иное (статья 1576). Если собственник продаст участок, ваша аренда сохранится, при условии что договор не говорит обратного.

Все остальное должно быть прописано в договоре:

номер сертификата на землю, срок и точная дата начала;
цена продления или формула ее расчета, числом, а не «по договоренности сторон»;
право сдавать в субаренду, в том числе посуточно;
право продать или переуступить аренду (по умолчанию арендатор не может ни продать ее, ни сдать объект в субаренду, отмечают авторы того же обзора Legal 500);
кто платит ежегодный налог на землю и строения (PBB), на практике обычно собственник;
что будет с домом, когда аренда закончится.

Аренда хуже собственности?

Разница видна ближе к концу срока. Когда аренда истекает, земля возвращается собственнику, а судьбу дома решает договор. Аренда на 25 лет, подписанная в 2026 году, закончится в 2051-м. Чем меньше лет остается, тем ниже цена при перепродаже: следующий покупатель получает меньше лет.

Берите столько лет, сколько нужно под ваши планы, и фиксируйте условия продления в день подписания. Когда до конца аренды остается три года, торговаться уже почти нечем.

Когда нужна компания PT PMA?

PT PMA — индонезийская компания с иностранными акционерами. Она может получить Hak Guna Bangunan (HGB), право застройки. То же постановление дает HGB только гражданам Индонезии и юрлицам, созданным по индонезийскому праву, и компании с иностранным капиталом к ним относятся. На государственной земле HGB выдают на 30 лет, продлевают на 20 и обновляют на 30.

Содержать компанию недешево. С 2 октября 2025 года минимальный оплаченный капитал составляет 2,5 млрд рупий, около 150 тыс. долларов, вместо прежних 10 млрд, пишет юрфирма HBT. Минимальный объем инвестиций не изменился: больше 10 млрд рупий на каждый вид деятельности в каждой локации, и для гостиничного бизнеса земля и здания в эту сумму засчитываются. Кроме того, компания каждый квартал сдает отчет об инвестиционной деятельности (LKPM).

Ради одной семейной виллы это обычно слишком дорого. Смысл появляется, когда вы ведете арендный бизнес на несколько объектов.

Почему бы не оформить землю на знакомого индонезийца?

Это схема с номиналом, и она не работает ни на бумаге, ни в суде. По статье 26(2) аграрного закона любая сделка, которая прямо или косвенно передает Hak Milik иностранцу, ничтожна, а земля может перейти государству. Юридическая служба прокуратуры Индонезии Halo JPN пишет, что суды, как правило, не защищают договоры, которые противоречат земельному праву.

Юрфирма Nelwan Law объясняет, что это значит для покупателя. Юридический собственник — номинал, а уплаченные деньги по той же статье 26(2) вернуть нельзя. Договор займа, доверенность и расписки, которые продают как защиту, не помогают: договор с незаконной целью ничтожен вместе со всем, что на нем построено. Так же ничтожны договоренности, по которым индонезиец держит акции компании в интересах иностранца (статья 33 закона об инвестициях № 25 от 2007 года).

Какой вариант кому подходит?

Ваша ситуация	Обычная схема
Вилла под сдачу, вы живете в другой стране	Аренда (Hak Sewa) с подробным договором
Вы живете на Бали и покупаете дом для себя	Hak Pakai, дом от 5 млрд рупий
Арендный бизнес на несколько объектов	PT PMA с правом HGB

Вопросы и ответы

Может ли иностранец получить Hak Milik на Бали?

Нет, и брак с гражданином Индонезии этого не меняет. Брак важен для супруга-индонезийца: он сохраняет право владеть землей, как любой гражданин, если имущество супругов разделено нотариальным договором.

Что будет с арендой, если я умру?

Аренда не прекращается (статья 1575 Гражданского кодекса) и переходит к наследникам. Попросите добавить в договор пункт о том, как они ее принимают.

«80 лет» в рекламе — это правда?

Для Hak Pakai и HGB на государственной земле 30 + 20 + 30 лет — максимум по закону. У аренды срока по закону нет: вы получаете столько лет, сколько написано в договоре, а продление «по взаимному согласию» означает только обещание договориться.

Можно ли перепродать виллу в аренде?

Да, если договор разрешает переуступку. Без такого пункта арендатор не может продать аренду или сдать объект в субаренду без согласия собственника.

Правила и пороги в статье действуют на октябрь 2026 года, и они меняются: в 2025 году минимальный капитал компаний с иностранным участием снизили на 75%. До внесения задатка покажите сертификат на землю и договор нотариусу PPAT и независимому юристу.

Sunny Development Group строит на Бали и на Пхукете, на Бали компания сдала 10 проектов. Работу на рынке она отсчитывает с 2011 года.